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FAQ 20: Wie werden bei Verbrauchsausweisen längere Leerstände im maßgeblichen Abrechnungszeitraum angemessen berücksichtigt?

Auf welcher Grundlage werden in Energieverbrauchsausweisen längere Leerstände berücksichtigt?

Bei der Ermittlung des Energieverbrauchs zum Zwecke der Ausstellung eines Energieverbrauchsausweises sind nach § 19 Absatz 3 Satz 2 EnEV längere Leerstände angemessen zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Verfahrensweise verweist die Verordnung auf gemeinsame Bekanntmachungen des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie und des Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

In diesen Bekanntmachungen werden Verfahren zur Berechnung von Zuschlägen beschrieben, mit deren Hilfe Verbrauchswerte, die auf Grund von Leerständen geringer sind als für das vollbelegte Gebäude, in der Weise hochgerechnet werden können, dass die Verhältnisse in etwa einer durchgehenden Vollbelegung entsprechen. Die Darstellung in den Energieausweisen ist in den Bekanntmachungen so geregelt, dass berechnete Leerstandszuschläge in der Liste der erfassten Verbräuche auf Seite 3 des Energieausweises aufgelistet und diesen hinzuaddiert werden.

Was sind Leerstandsfaktoren?

Die Leerstandszuschläge werden mit Hilfe von Leerstandsfaktoren berechnet. Diese ergeben sich aus dem Flächenanteil und der Dauer des aufgetretenen Leerstandes. Die Leerstandsfaktoren werden jeweils einzeln für die Verbrauchsanteile Heizung, zentrale Warmwasserbereitung und bei Nichtwohngebäuden auch für die Beleuchtung ermittelt. Da für die Heizung nur Leerstandszeiten in den Wintermonaten relevant sind, hingegen für die Warmwasserbereitung (und bei Nichtwohngebäuden auch für die Beleuchtung) Leerstandszeiten zu jeder Jahreszeit, ergeben sich häufig unterschiedliche Leerstandsfaktoren.

Gemäß den Bekanntmachungen liegt ein „längerer Leerstand“ dann vor, wenn ein Leerstandsfaktor größer oder gleich „0,05“ ist. Für die betroffenen Verbrauchsanteile sind jeweils entsprechende Leerstandszuschläge zu ermitteln. Wenn ein Leerstandsfaktor jedoch den Wert „0,3“ überschreitet, ist mit dem Verfahren keine Leerstandskorrektur mehr möglich; in diesem Falle kommt nur ein Energiebedarfsausweis in Betracht.

Laut den o. g. Bekanntmachungen werden Leerstandsfaktoren generell jeweils für einen „maßgeblichen Zeitraum“ von mindestens 36 Monaten insgesamt ermittelt und die eventuellen Zuschläge jeweils auch für diesen Zeitraum berechnet und angegeben.

Folgende Fälle sind zu unterscheiden:

Art und Anzahl der Leerstandsfaktoren Tabelle 1: Fallunterscheidung LeerstandsfaktorenQuelle: BBSR

Warum erfolgt beim Heizungsanteil die Leerstandskorrektur mit einem zusätzlichen Faktor von „0,5“?

Auch die zeitweise leerstehenden Nutzeinheiten werden in der Regel während der Heizperiode – z. T. durch zuströmende Wärme aus angrenzenden Nutzeinheiten, aber auch durch absichtliche Grundbeheizung zum Schutz der Substanz – mit Wärme aus der Heizungsanlage versorgt. Diese Wärmemenge ist bereits in der erfassten Endenergiemenge enthalten und muss daher nicht in die korrigierende Hochrechnung mit einbezogen werden. Der Faktor „0,5“ stellt eine Näherung für die Berücksichtigung dieses Effekts dar.

Wie ist bei Leerstandskorrektur vorzugehen, wenn mehrere Wärmeerzeuger betroffen sind?

In Energieausweisen soll für jeden der in Rede stehenden Verbrauchsanteile (Heizung, Warmwasser, Strom bei Nichtwohngebäuden) jeweils nur ein Zuschlag angegeben werden. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude anteilig durch verschiedene Wärmeerzeuger versorgt wird oder wenn am Anfang des maßgeblichen Zeitraums (Erfassungsperiode) ein anderer Wärmeerzeuger vorhanden war als der aktuelle. Die vorgegebene Methode lässt keine andere Vorgehensweise zu. Sind bei mehreren Energieträgern für die Wärmeerzeugung die Abrechnungsperioden unterschiedlich, so ist in den Bekanntmachungen festgelegt, dass bei der Ermittlung der Leerstandfaktoren der gesamte Zeitraum aller zugrunde liegenden Abrechnungsperioden zu berücksichtigen ist. Eine Aufteilung auf mehrere unterschiedliche Wärmeerzeuger / Energieträger ist beim Leerstandszuschlag ausdrücklich nicht vorgesehen.

Wie wird bei Leerständen der Primärenergieverbrauch bestimmt?

Die auf Endenergieebene angegebenen Zuschläge sind auch beim Primärenergieverbrauch zu berücksichtigen. Für die Berechnung des Primärenergieverbrauchs darf dabei laut den o. g. Bekanntmachungen in Fällen, in denen vom Leerstand mehrere Wärmeerzeuger (Verbrauch für Heizung und ggf. Warmwasser) betroffen sind, vereinfachend (anstelle des Primärenergiefaktors für die Energieträger eines vom Leerstand tatsächlich betroffenen Wärmeerzeugers) der Primärenergiefaktor für den Energieträger des Hauptwärmeerzeugers verwendet werden.

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